Продажи строящегося жилья в январе–мае выросли на 4% г/г, до 8,8 млн кв. м, поступления от продаж – на 8% г/г, до ₽1,8 трлн. С февраля по май продажи падают четвёртый месяц подряд – Аналитика ДОМ.PФ
Главное из материала «Жилищная …
Просмотров: 8
Продажи и поступления: – Объём продаж за 5 месяцев – 8,8 млн кв. м (+4% г/г). – Поступления от продаж – ₽1,8 трлн (+8% г/г). – Рост обеспечен аномально высоким январём; с февраля по май продажи снижаются (в среднем на 7–12% к прошлому году).
Региональная динамика (топ-10 субъектов): – Москва: продажи –30% (до 1 058 тыс. кв. м), поступления –16% (до 437 млрд руб.). – Рост в Краснодарском крае (+37% продаж, +44% поступлений), Ленинградской области (+38%, +51%), Башкортостане (+28%, +40%). – Топ-10 в целом: продажи –4% (4 421 тыс. кв. м), поступления +1% (995 млрд руб.).
Ипотека и структура спроса: – Рост ипотеки – за счёт рыночных программ. – Спрос смещается в сторону вторичного жилья (становится доступнее из-за снижения ставок). – Донастройка льготных программ изменила структуру спроса.
Цены на новостройки: – За 5 месяцев рост 3,1% (ниже инфляции – 3,3%). – С февраля рост замедлился из-за снижения спроса. – В 8 из 10 крупнейших регионов цены выросли с начала года.
Средства на счетах эскроу: – Объём средств на эскроу не меняется с конца 2025 года (раскрытия соответствуют поступлениям). – Покрытие (отношение средств на эскроу к стоимости строящегося жилья) снизилось до 67% (причина – недопоступление рассрочек).
Проектное финансирование: – На фоне снижения ключевой ставки ставки по проектному финансированию уходят ниже 20%. – Растёт доля кредитов со ставкой 12–20%. – Прирост открытых кредитных линий с начала года идёт активнее, чем увеличение выборки застройщиками.
Запуски новых проектов: – За 5 месяцев выведено на 11% больше новых проектов, чем за тот же период 2025 года. – Рост в I квартале – конвертация ранее одобренных «бриджей». Дальнейшая динамика будет определяться спросом. – Портфель строительства растёт в основном за счёт проектов, по которым ещё не открыты продажи.
Распроданность и риски: – На 01.06.2026 соотношение распроданности к стройготовности – 69% (в норме 60–80%). – Однако 28% портфеля (33 млн кв. м) имеют распроданность ниже нормы (<60%). Из них 12 млн кв. м – в регионах с дефицитом спроса.
Региональные дисбалансы: – На начало 2026 года: 32 региона с дефицитом предложения/рисками, 29 – с избытком предложения. – На 01.06.2026: число регионов с дефицитом спроса выросло до 34, с дефицитом предложения сократилось до 21.
Категории регионов по распроданности и скорости продаж (на 01.06.2026): – Выше нормы (дефицит предложения): Москва (91%, 2,4 г.), Санкт-Петербург (92%, 2,3 г.), Нижегородская обл. (94%, 2,2 г.). – В норме: Московская обл. (80%, 2,5 г.), Свердловская обл. (77%, 3,1 г.), Ростовская обл. (73%, 3,8 г.). – Ниже нормы (дефицит спроса): Краснодарский край (40%, 5,5 г.), Башкортостан (57%, 4,4 г.), Приморский край (58%, 4,0 г.), Красноярский край (51%, 4,5 г.) и др.
Ключевые выводы обзора: – Спрос охлаждается: после январского всплеска продажи падают четвёртый месяц подряд, особенно сильно в крупнейших регионах (Москва –30%). – Рынок смещается в сторону вторичного жилья и рыночной ипотеки на фоне снижения ставок. – Цены растут ниже инфляции – сдерживающий фактор для застройщиков. – Эскроу-счета стагнируют – покрытие упало до 67%, что может ограничивать новые запуски. – Региональные дисбалансы усиливаются: число регионов с дефицитом спроса растёт, с дефицитом предложения – сокращается, что указывает на общий тренд охлаждения рынка. – Распроданность снижается: доля «проблемных» проектов с низкой распроданностью увеличивается, особенно в регионах с избытком предложения. – Неопределённость в отношении дальнейших изменений льготных программ и динамики ключевой ставки будет влиять на планы застройщиков по новым запускам.
Рынок проходит нижнюю точку цикла: – С февраля продажи новостроек ежемесячно уступают прошлогоднему уровню на 7–12%. – По мере снижения ставок растёт доля рыночной ипотеки, а спрос смещается в сторону готового жилья. – Цены на первичном рынке перешли к стагнации: ежемесячные темпы роста стали в несколько раз ниже, чем в конце 2025 года. – Главный риск: в 28% проектов (33 млн кв. м) жильё продаётся медленнее, чем строится, что повышает стоимость проектного финансирования. – Дальнейшее восстановление будет зависеть от снижения рыночных ставок.
